Voyez-vous le vice ?
Posté le 17 mai 2024
Cette question peut vous surprendre…
Il ne s’agit évidemment que des vices affectant un immeuble pour lesquels un agent immobilier bénéficierait d’un contrat d’entremise.
- Un arrêt récent de la Cour de Cassation – 3ème Chambre Civile du 1er décembre 2023 – N° 22-20.045 est l’occasion de faire le point.
1 – Les circonstances de fait sont les suivantes.
Une maison d’habitation est mise en vente par l’intermédiaire d’un agent immobilier.
L’acquéreur, sur le fondement des vices cachés sollicite la résolution de cette vente.
L’agent immobilier est condamné à indemniser l’acquéreur sur le fondement du manquement à son devoir d’information et de conseil, alors qu’il s’agissait d’un désordre apparent !
La Cour de Cassation retient que l’agent immobilier avait manqué à son obligation d’information et de conseil, à raison de ce qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier il ne pouvait ignorer l’existence du désordre apparent.
Il convient donc que l’agent immobilier attire spécialement l’attention de l’acquéreur sur l’existence d’un désordre, fut-il apparent, et de rapporter la preuve qu’il a été satisfait à cette obligation d’information et de conseil.
2 – S’agissant des vices cachés.
La responsabilité des Notaires et agents immobiliers est fréquemment recherchée sur le fondement de la violation de leur devoir de conseil et d’information.
Un arrêt du 14 décembre 2017 fait le point.
Des travaux sont entrepris sur un immeuble, en reprise de fissures. 10 ans après, l’immeuble est vendu. Le vendeur communique la facture des travaux à l’acquéreur, lequel constate après son acquisition l’apparition de nouvelles fissures.
Une procédure est engagée en garantie des vices cachés.
Il est reproché au Notaire et à l’agent immobilier un manquement à leur devoir d’information et de conseil.
Le Notaire est condamné pour avoir omis de joindre à l’acte la copie du jugement ayant constaté les désordres, au vu desquels les travaux de reprise furent entrepris.
L’agent immobilier est lui-même condamné pour manquement à son devoir d’information.
3 – Devoir de conseil.
Cet arrêt de la Cour Suprême est sans doute excessivement rigoureux, mais il est nécessaire d’en tenir compte, pour apprécier la portée du devoir de conseil et d’information dont les professionnels, rédacteurs d’actes et agents immobiliers sont tenus.
- Les professionnels pourront se prémunir de ce risque de mise en jeu de leur responsabilité en rapportant la preuve de ce qu’ils ont utilement informé et renseigné les parties.
Sans doute cette information aura-t-elle été donnée… encore faut-il pour que cela ne soit pas discuté, en rapporter la preuve.
Cette preuve ne pourra être, dans la majorité des cas, qu’écrite. Ainsi pourra-t-il être utilement fait un compte rendu de visite du bien immobilier, reprenant le descriptif et l’état de l’immeuble.
Ce descriptif mentionnera les vices apparents et donnera tout renseignement relatif à l’immeuble compte tenu de son état, les pièces justificatives étant jointes à celui-ci.
Ce compte rendu pourra être adressé au vendeur et à l’acquéreur, si ce n’est bien sûr par lettre recommandée… ce qui n’est pas l’habitude en matière de commercialisation, mais par mail ce qui pourra constituer un commencement de preuve.
