La loi du 27 juillet 2023 : protection des propriétaires ou illusion législative
Posté le 28 novembre 2023
Protection des propriétaires
La loi du 27 juillet 2023 : protection des propriétaires ou illusion législative.
Nous développerons cette interprétation en plusieurs articles :
1-. Résiliation du bail d’habitation
La loi du 27 juillet 2023 facilite la procédure de résiliation judiciaire afin de permettre au bailleur d’éviter que ne dure une situation qui lui est préjudiciable ; à défaut pour le locataire de respecter ses obligations financières.
Il est possible de saisir le Juge d’une procédure de référé afin de faire constater l’automaticité de la clause résolutoire.
Tout contrat de bail contient une clause de résiliation de plein droit, y compris même dans l’hypothèse où il n’en fait pas mention, et ce afin de garantir au bailleur une résiliation plus rapide.
Ces dispositions, cependant ne sont applicables que pour défaut de paiement du fait d’une dette locative de loyers ou de charges.
Il convient de faire délivrer un commandement de payer visant ladite clause, le locataire ayant un délai de 6 semaines, il était précédemment de deux mois, pour régulariser la situation.
A défaut, la résiliation s’applique et le Juge saisi constate l’acquisition de la clause résolutoire sans pouvoir disposer d’un quelconque pouvoir d’appréciation, cette résiliation présentée comme automatique, peut être mise en échec. Le Juge peut, en effet, accorder des délais de grâce d’une durée maximale de 3 ans (cette durée était précédemment de deux ans avant la loi ALUR du 24 mars 2014), à la demande du locataire ou d’office.
A la condition toutefois que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
Le commandement de payer doit faire l’objet d’un signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives « lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyers ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives ».
Le commissaire de justice doit préciser, lors de ce signalement les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations à sa connaissance.
Dès le signalement, le Préfet saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées afin de réaliser un diagnostic social et financier, dont le Juge devra disposer lors de l’audience.
Dans l’hypothèse d’un nouvel impayé des loyers courants ou si le locataire ne tenait pas les délais qui lui ont été accordés, la suspension de l’exécution et les délais de grâce prenant immédiatement fin. La procédure d’expulsion, dans cette hypothèse, devra être mise en œuvre avec de nouvelles difficultés que nous évoquerons dans une prochaine news.
Prochaines news : la procédure d’expulsion.
